一軒家にあこがれるブログ | ぼろくて狭い連棟（２戸１）の１戸を事務所用に購入するか迷っています。(貸し事務所)
ぼろくて狭い連棟（２戸１）の１戸を事務所用に購入するか迷っています。(貸し事務所)
2011年12月16日 17時29分
ぼろくて狭い連棟（２戸１）の１戸を事務所用に購入するか迷っています。
事務所を賃借し、計算してみると、１３年間で家賃を１５６０万円支払っています。この先も同額程度支払う事になります。
もう、ばかばかしくなって、というか、哀しいくらいです。
そこで、近くで物件を探してみたのですが、古い連棟（２戸１）の内片方が空き家になっているのを見つけました。
相当古くて、小さい物件です。
土地 ３３・２２m2
建物 種類・・店舗・居宅（現況は、１階２階とも空き店舗のようです）
構造・・木造スレート葺２階建
床面積・・１階 ２２・８６m2
２階 ２２・８６m2
建築年月日 昭和５０年（築３３年）
用途地域・・近隣商業地域
建蔽率・・８０％ 容積率・・３００％
接道・・多分６メートル道路に４・５メートルぐらい
形状・・見た感じ、間口４・５メートル、奥行き７．４メートルぐらい、後ろ側は、多少斜めになっていて綺麗な長方形ではありません。後ろ側は、結構高い擁壁があって下は側溝があり、その向こうは、田です。
特急停車駅徒歩３分くらい
路線価・・・１８万５千円
以上のような物件です。
雲を掴むような質問ですが、
(1)路線価を８０％で割り戻すと、７６７万７５００円になりますが、狭小地、２戸１ということで、価格は安くなりますでしょうか？（売りに出ている物件ではないのですが、売買交渉は、自分でします）
(2)改装するとして、１階部分に車庫を作ることは可能でしょうか？（１台分でも可）
(3)改装するとして、相当古く手を掛けていないようですので、構造部分も補強するとして、最低、いくらくらいかかるものなのでしょうか？
(4)建て替える場合、建蔽率目一杯の二階建てとして、一番安くつく工法は何で、いくらくらいかかるでしょうか？（建築後１３年使用予定です）
(5)建て替える場合、色んな職人さんの知り合いがいるのですが（主人は、水道業です）、工務店か設計事務所に依頼するしかないのでしょうか？
住宅ローンの繰上げ返済用に貯めていたお金４００万円程と、返ってくる保証金が９０万円と、暴落して怖くて見れない株（４５０万円が２５０万円くらいになっている気がします）しかありません。
手が届きそうなのは、こんな物件くらいです。
どうか、よろしくお願いします。
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賃貸でも登記ＯＫなのはなぜ
レンタルオフィスなどをWEBで見ていると登記ＯＫという記述を見かけて疑問に思いました。
賃貸といえば、借りている企業が入れ替わる可能性があるわけですが
企業も引っ越すたびに登記簿の住所を書き換えに行くということでしょうか。
仮にものぐさな企業があった場合、同一住所に複数の企業の登記がかぶったりするんじゃないかと思ったり。
賃貸オフィスでもたのめば登記させてくれるものなのかという疑問もわいてきました。
そこのところがどうなっているのか教えていただけると助かります。
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自宅マンションの事務所使用について（青色申告）
青色申告の個人事業主(開業2006年)です。
会計ソフトは「やよいの青色申告11」を使用しています。
マンションを自宅兼事務所として経費計上して申告しようと思っているのですが、計上の仕方が判らず質問させて頂きます。
2009年8月に自宅用マンションを住宅ローンで購入しました。
2009年は別に賃貸の事務所があったため経費には入れていませんでしたが、2010年からは自宅の一室を事務所として使用し、経費として入れられる部分を経費にしたいと思っています。
色々調べてはみたのですが申告期限も迫っているのでお知恵をお借り出来ればと思います。
以下のポイントについて、判る部分だけでも良いのでお教え頂けないでしょうか。
・マンション購入は2009年8月（2008年7月築の新築マンション）
・購入額は2000万円(うち消費税77万7千円）
・住宅ローンは2100万円を、妻を連帯債務者（私６：妻４）として借り入れ
・2010年1月からはマンションの一室を事務所として使用（20％分を経費計上したいと思っています）
１．経費の計上について
住宅ローンの返済元金
住宅ローンの利息
マンションの管理費（別途管理組合から請求)
このうち、利息と管理費は按分して経費計上できると考えて宜しいでしょうか。
この場合、仮に管理費を15000円とすると、20％分の3000円を計上でしょうか。
それとも15000円 ｘ 60％(私の持ち分) ｘ 20％(事務所占有分) ＝ 1800円でしょうか。
２．固定資産の登録について
会計ソフト上で固定資産の登録が出来ますがこのうち以下の項目が判りません。
・土地と建物は、消費税から逆算して、それぞれ3,683,000円と16,317,000円になると思いますが、これらをこの額で登録して良いのでしょうか。それとも持ち分60％で登録するのでしょうか。
・取得日は購入日である2009年8月にするのでしょうか。それとも2010年1月から事務用に使用するので2010年1月で良いのでしょうか。
・上記で取得日を2009年8月にした場合、前期末の償却額を入力するようになっていますが、どう計算すれば良いのでしょうか。
・耐用年数は47年で良いのでしょうか。事業で未使用の期間分を差し引くのでしょうか。
３．住宅ローン控除について
妻は2010年中に勤めていた会社を退職したため、先日自身で住宅ローン控除（持ち分40％分）の確定申告をしてきました。
通常ですと私も60％分で控除の申請を行うことと思いますが、上記の通りマンションの20％を事業用にするとなると、居住用部分の床面積または面積の占める割合は100％ではなくなるのでしょうか。
この場合、妻は100％で申告してしまっているので、80％として修正申告が必要になるのでしょうか。
それとも妻は100％のままで、私の方を、持ち分60％のうちの20％を事業使用と考えて、居住用部分を66.7％にするのでしょうか。
４．固定資産税・住民税はどうすれば良いのでしょうか。
住民税からも控除を受けるという前提で、帳簿上、どのように処理すべきか教えて下さい。
色々と質問が多くて大変恐縮ですが、お判りになる部分だけでもお教え頂けると大変助かります。
どうぞよろしくお願いいたします。
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